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从去年开始，城市更新成为天津发展的主基调。说到底，就是为了解决“住宅跟配套不同步”这一核心问题，片区开始联动房企进行协同发展。这就对房企的要求越来越高，不止单纯盖房子，还要负责市政道路、学校公园商业等各项配套的建设等。换句话说，提升板块的成品指数才是重中之重，进行“量化”评判。一目了然。
对于环城来说，有的板块还在卖“半成品”。房子盖好了，配套没跟上，以至于买房人很受伤。尤其在当下，回归居住已成大势，现状的水准尤为突出。环城的“成品指数”成为买房人关注的要点。
如何计算一个板块的成品指数？365房地产研究机构做过一项调查，选取了最重要的四个因素：学校、地铁、商业、医疗。总结出【环城板块成品指数】的评分标准。这就给关注环城板块的买房人一个参考。
客观说，买房人最怕什么？买到半成品。住宅与配套不同步，房子交付了，周围的“烟火气”跟不上，没有生活场景。毕竟，买房人需要更强的确定性，现状非常重要。反过来，环城板块想要吸纳更多的增量，势必要提升成品指数。想要拉高成品指数，需要依靠政府行为，提供支持。
最明显的例子就是西青。一直以来，教育资源是全域发展的“短板”。不过，近两年西青开始重视教育配套的引入，开始补齐发展的“空白”。已经官宣引入天津市市五所新华中学、天津市实验中学等优质教育。更重要的，还要依托于居住区的“全域发展”思维，实现局部成品指数的提升。
靠房企“造大盘”，以点带面！为什么？大盘的优势是小盘无法比拟的。首先，小盘在一定程度上会受规划壁垒的影响，社区与社区之间各自为伍，界面配套参差不齐；大盘则不同，分期开发有持续性，实现城市界面的统一和配套的完善升级，实现协同发展。再者，凭借着体量的优势，大盘可以承接更多人口。一方面，增量带动需求倒逼城市界面发展，提升“幸福指数”；另一方面，稳固楼市地位，加强共识。房价长期看人口，这对未来二手房的价格和流通都有正向影响。
天津主城的大盘屈指可数。西青的万科翡翠大道很有代表性。6月市场数据表现也不错，进了榜单前五，上半年成交金额接近4亿。全新推出建面约100平米小洋房供不应求，7月又紧急加推一栋新楼座。热销现场资金流向已经说明买房人对项目的“共识”已经达成。根据365房地产研究机构计算，这座大城的成品指数很高，而且还在持续攀升。约70万方的体量，在万科造城的加持下，成为天津少有的TOD复合大盘。你可以理解为社区里就有地铁。围绕轨道交通，开发住宅、商业、教育等业态。
万科翡翠大道实景客观说，这已经是一个“城”的体量，居民不需要依靠其他板块的配套来满足需求。可以自给自足。人口从2017年至今，万科翡翠大道的“人气”越来越浓厚。截至今年5月底，项目已入住2000户以上的家庭。粗略计算，常住人口已经达到六七千人了。对普通社区来说，想都不敢想，几个小区才能拼凑出这样的人气。人口就等于需求，大量需求漫灌会倒逼城市界面的发展。配套资源的水准会随着人口规模逐步提升。
剩下的，就是考虑项目兑现力的时候了。兑现兑现，直接关系到“成品指数”。这会影响到业主的生活品质和房产价值。也正是由于强大的兑现能力，万科翡翠大道才能获得如此高的成品指数。拉个时间表看看。2020年才智道桥通车，2021年南一期交付，2022年华夏未来幼儿园全面招生……2023年约1万方人气商街，颇具特色的大道食堂、大道菜场、大道早餐等如约开放。商街业态越来越完善，不再是单一的餐饮。
万科翡翠大道实景与此同时，还引入了九典书房、三联大药房、中医诊所、宠贝宠物诊所、干洗店……创造性打造了社区联合共创空间「学习盒子」、「运动盒子」，为业主营造家门口的学习空间和健身空间。
万科翡翠大道实景后发优势：城会玩2024年，万科翡翠大道为了提升成品指数还在不断加码！进一步拉升板块资源能级。教育方面，由区域主导在教育地块引进新华中学小学部，今年启动建设，预计2026年建成。毕竟对新家庭来说，教育水准是环城置业的重要“考评项”。商业方面，在自持商街的基础之上，6月迎来了肯德基商业主力店的进驻。肯德基作为大型连锁品牌，对选址的要求十分严苛。尤其是商业主力店，规模更大，辐射能力更强。所以，对板块能级的要求更高。
更难得的是，一个项目做久了，如何保鲜变得很重要。生活氛围方面，万科有自己对于浪漫的追求。比如以城市视角率先做出新尝试，打造“Mix躺坪”打卡地，那里是业主上下班通勤的必经之路，是8小时工作之外的自由场，是孩子们撒欢的乐园，也是大道青年精神刚需的能量场。
万科翡翠大道实景治愈露营、宠物派对、自由市集、勇士号冒险乐园，这里成为了天津城市西部的乌托邦。
比如万科以交付日期设立了一年一度的业主日，去年的大道业主日狂欢48小时，吸引了两千多人次的业主在家过节。
比如更为长期主义的“大树下”社群生活圈，翡翠大道四大社群，乒乓球、羽毛球、阅读社、广场舞……3大核心模块、10大情绪标签、30+丰富活动及配套，在大万科多元业态的滋养下，长成了承载客户多样需求的美好体验。
成品指数中可以计算的硬件指数不断加码，叠加上了更难计算的精神滋养。在这一点上，万科的实力有目共睹。造出一座成品之城，它玩出的新花样可太多了，这是地产圈早已达成的共识。
当然，生活的内核还要回归到产品上。房地产经历了这么多轮的周期，买房人终于认识到了行业的本质。万科在“产品保鲜”这件事上一直走在前面。翡翠大道这次又将北二新品「枫华道」升级到了3.0产品，不仅外立面革新，研发出现代典雅风格的高层住宅和仿砖新古典风格洋房。园林景观也焕新升级。约6500平米的中央景观核心区内，涵盖礼遇花园、漫拾水庭、层林叠翠、静享花庭、拾光冥想5大景观节点。
另有约1500平米的社区会客厅，以及全区较大的综合童玩区。打造均好性精致社区。室内空间的打造，也让人耳目一新。小户型能高级到什么地步？看看就知道了。建面约77-89平米瞰景高层，以及建面约100平米的质感洋房，实现了生活阈值的提升。兼具了刚刚好的尺度与空间的合理化运用，实用主义至上！
高层总价约130-140万，洋房总价约190万上下，叠加高附加值空间，以及高规格精装，轻松实现超高的“质价比”。与此同时，为了让买房人更具安全感, 万科的施工现场还有个好玩的“黑科技”。将“互联网+”的理念和技术引入建筑工程，以无人机、摄像头、巡检记录仪、360全景相机、智慧工地系统等工具为媒介。打造了智慧工地“云监工”。让施工“透明化”，让买房人可以时刻“看见家”。不得不说，这一点万科真是做到了买房人的心坎里。
万科的做法，是不是让环城板块找到了“破局之道”？说到底，这也是一种城市更新。只不过，一类是政府行为，另一类是房企行为。后者，更考验房企的实力。毕竟，要凭一己之力改天换地。在天津，具备这种能力的房企，屈指可数。更重要的是，要有与板块“休戚与共”的责任感。显而易见，万科已经给环城发展提供了范本。一个大盘不足以改变环城板块的整体现状，却能用“实际行动”去改变人们的预期。一座用“七年之养”成长的城，为业主兑现着成熟美好的大城生活。
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