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从517新政到，天津楼市正好经历了一个月的时间。市场从最初的振奋到火爆，再到温和回暖，最后回归平静，仿佛画了一个圈。新政出台之初，很多人持观望态度，认为草民不配抄底。如今，一个月过去了，市场表现如何？我们一起来看看。
二手房市场：学区政策推动下的短暂热潮
从天津楼市最直观的二手房成交量变化来看，吉屋网的日成交套数走势显示，5月19-20日实现了一个小高潮，两天合计成交了729套。第二个周末最高点成交了352套，进入6月份后，6月3日单日成交量接近350套。然而，随后的6月10日和6月16日，成交量基本回落到250套附近。
这表明，天津二手房市场在学区政策的推动下，经历了一个阶段性的放量，但这种推动力已经接近尾声，市场情绪逐渐平稳回落。尽管新政之后的周总成交量高于新政之前，但对比4月份的数据，基本上非常接近，特别是上周，总成交量下滑速度非常快，新客户量同样如此。可以看出，楼市大规模刺激在二手房市场表现并不明显。
新房市场：雨露并未均沾
再来看新房市场，根据克而瑞周度的市场监控数据，上周全市来访约15528组，每盘来访约56组，环比下降15%；总认购1126套，每盘认购4.0套，环比下降11%。从分区域来看，全市客户上门量都有所缩水，而认购量来看，除了滨海部分项目加推带动上涨之外，其余区域也在回落。
虽然认购口径不算太扎实，但整体表现可以看到，流量盘销量并没有受到新政刺激有特别抢眼的表现。新政利好主要集中在腰部项目，如特惠、市区改善、学区特色鲜明的三类。从新房数据来看，政策推动效果同步在回落。
全国楼市数据：销量下滑，居民购房意愿低
天津市场数据之外，统计局发布的1-5月楼市数据与5月份70城房价数据也值得关注。
全国70个大中城市中，除上海、太原外，68个城市的新房价格低于上月；除上海、成都、西安外，67个城市的新房价格低于去年同期。同时，70个城市二手房价格低于上月且均低于去年同期。天津环比跌0.4%，同比0.7%，二手房环比跌1.1%，同比跌6.2%。
堪称史诗级救市政策需要发酵过程，但目前数据来看没有想象那么热烈。按照社融数据来看，5月新增人民币贷款9500亿元，同比少增4100亿元。其中居民贷款仅增加757亿元，远低于去年同期3672亿元。这表明居民购房及消费意愿依然很低。
央行保障性住房再贷款：未来市场的关键
从宏观到天津，再到单盘大概看下来至少能看到一个基本事实：政策推动效果远不如预期，而且抄底暴涨压根不存在。接下来如何继续加码是市场集中关
以旧换新简单来说，就是居民出售二手房后需购买更高总价的新房。目前未全面铺开，也无显著效果显现，所以更多人寄希望于收购现住房做保障性住房这个政策。6月12日央行部署会意味着可能此政策将进入实际操作阶段。
如果考虑追加与置换，假设用来收购市场现住房款项规模达5000亿，每套100万算收购存量46.7-53.4万套。而全国库存约963万套。截至5月底库存面积为1.24亿平米，去化周期20.1个月。如果要降至16.9个月需资金2.04或3.67万亿。而且收购现住房要求快速出租利用，这意味着什么？买不起的新大学生、社会低收入群体有现住可以直接入住而且是新的，这会影响租赁市场、低总价刚需市场、老破小市场吗？大概率会。
天津楼市在新政实施一个月后，二手房市场在学区政策推动下阶段性放量，但已平稳回落；新房市场则未见明显起色，主要利好集中在腰部项目。整体来看，政策效果不如预期，居民购房意愿仍低。未来市场走向需关注。
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