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最近的高规格会议，又一次提及了房地产，与以往不同的是，这次并没有在需求端上着墨太多，重点说的“供给端出清”。先把原话贴出来：“继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施”，“对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进”。”这次的会，有点不一样。
咱们盘一盘关注。于房地产重要节点的会议，上半年有三个。第一个是430，提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策”。既说了存量，又说了增量。这场会，首次提出了消化存量，引发了“去库存”的遐想，所以我们看到36个月以上的高库存城市暂停拍地。同时也说了优化增量，那更好理解了，引导购房需求嘛，所以我们看到杭州成都西安一股脑全放开了。
第二个节点当然是517，15%首付，取消利率下限，上海5改3，广州全放开，主打刺激购房的需求端。同时，又很详尽的部署了回收存量土地房产，商品房收储的路子。
第三个重要节点，就是6月7号这一次。这次和前两次有什么不同呢？
为什么这次格外强调“去库存”？因为需求侧的政策最容易执行，手起刀落，首付降到15%，利率下限取消，不再审查购房资格，连夜就能落地，执行的那叫一个快。平安证券的统计，50城新房在517新政后21天时间里，累计成交套数比前21天环比增长18.8%，但6月（截至7日）日均成交环比5月又降8.1%。需求端的措施出的快，热度来的快，效果消失的也快。
反过来，供给侧的出清难度，不是一个量级的。我上一期跟大家聊过，为什么降首付利率都没用呢？因为从供给侧新房的出清，再过渡到二手房的出清，是一个漫长的过程。
咱们拿收房来说，现实比预想的要复杂。粤开罗志恒总结了两种模式。一是地方向房企收购待售新房，用作保障房。二是以旧换新，路数有很多。要么是中介帮卖代售，居民、中介、开发商三方合作，一边卖旧房，一边锁定新房房源。要么是市场化的旧房换购，或者国企下场收购旧房用作保障房或者转卖，同时要求居民选择指定范围的新房。
但这里就存在一个问题：收房模式，能不能跑的通？能不能做到市场化？天风宏观算了一笔账：如果以稳定房价、缓解地产压力为目的，国资需要以市价或者高于市价的标准进行收储。当前的二手房租金回报率，大致就是政府收储作为保障性住房的预期回报。如果以当前 2.25%的PSL利率或者2.3%的10 年期国债收益率作为国资的融资成本，截至 2023年11月，38个样本城市中，仅有14个城市的二手房租金回报率高于融资成本。其中最高的长春、长沙、哈尔滨，也只是比国资融资成本高90个bp而已。
再考虑到运营、维护等成本以后，在大多数城市中收购存量住房用于保障性住房可能会亏损。也就是说，收储可能导致城投平台的资产收益率进一步下降。而在土地财政降温、化债持续推进的情况下，地方是没有大规模举债、出资空间的。
所以，报告给出的结论是：地产收储，是一件低胜率、高赔率事件。只靠地方城投是不行的，只有等到中央层级释放直接参与地产收储的明确信号，那才是真正的拐点。
从这个角度，我们来理解这次会议提到的“解放思想”，接下来，地产库存出清的招数可能会持续升级。比如，央行加大力度。方正证券的测算，现在的保障房再贷款额度是5000亿，如果考虑到期房20亿平的广义库存，在月均7850万平的销售速度下，去化周期降至18个月，需要下降到14.1亿平。对应收储约6亿平，按7折计算，对应资金规模高达4.2万亿。或者，再提高货币化安置的比例，二手房契税补一半，新房契税可以全免，降低二手房不满二的增值税税率。
从简单直接粗暴的需求侧刺激，到重点关注。
上一期跟大家聊过，从2021下半年到现在的调整已经持续3年，药只要不停，楼市企稳只是时间问题。但是，企稳要分什么姿势。所以不要误会我的观点，企稳就是走老路吗？不，正好相反。
所以那天我在吉屋网区回复一个朋友：未来95%的房子都没有价值。大家可以看看每个城市的挂牌房源分布。房龄的长短，物业的好坏，小区周边配套，地段所属的客群，户型是不是奇葩，外立面有没有溢价。。。随着新房供给剧烈收缩，符合以上标准的好房子，会越来越少，也会越来越抗跌。
这句话的另一面是：差房子，会越来越多，会越来越便宜。这是楼市从大起大落的V型，到L型企稳的过程，也是房子从投资品向消费品过渡的过程。
年销17亿平米已经不可能了，一年卖地8万亿也不可能了。那些数字，都是历史。
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