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房地产供给侧出清,需更大胆一些

来源:吉屋   2024-06-18 10:29:01
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最近的高规格会议,又一次提及了房地产,与以往不同的是,这次并没有在需求端上着墨太多,重点说的“供给端出清”。先把原话贴出来:“继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施”,“对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路,又要稳妥把握、扎实推进”。”这次的会,有点不一样。

咱们盘一盘关注。于房地产重要节点的会议,上半年有三个。第一个是430,提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策”。既说了存量,又说了增量。这场会,首次提出了消化存量,引发了“去库存”的遐想,所以我们看到36个月以上的高库存城市暂停拍地。同时也说了优化增量,那更好理解了,引导购房需求嘛,所以我们看到杭州成都西安一股脑全放开了。

第二个节点当然是517,15%首付,取消利率下限,上海5改3,广州全放开,主打刺激购房的需求端。同时,又很详尽的部署了回收存量土地房产,商品房收储的路子。

第三个重要节点,就是6月7号这一次。这次和前两次有什么不同呢?

为什么这次格外强调“去库存”?因为需求侧的政策最容易执行,手起刀落,首付降到15%,利率下限取消,不再审查购房资格,连夜就能落地,执行的那叫一个快。平安证券的统计,50城新房在517新政后21天时间里,累计成交套数比前21天环比增长18.8%,但6月(截至7日)日均成交环比5月又降8.1%。需求端的措施出的快,热度来的快,效果消失的也快。

反过来,供给侧的出清难度,不是一个量级的。我上一期跟大家聊过,为什么降首付利率都没用呢?因为从供给侧新房的出清,再过渡到二手房的出清,是一个漫长的过程。

咱们拿收房来说,现实比预想的要复杂。粤开罗志恒总结了两种模式。一是地方向房企收购待售新房,用作保障房。二是以旧换新,路数有很多。要么是中介帮卖代售,居民、中介、开发商三方合作,一边卖旧房,一边锁定新房房源。要么是市场化的旧房换购,或者国企下场收购旧房用作保障房或者转卖,同时要求居民选择指定范围的新房。

但这里就存在一个问题:收房模式,能不能跑的通?能不能做到市场化?天风宏观算了一笔账:如果以稳定房价、缓解地产压力为目的,国资需要以市价或者高于市价的标准进行收储。当前的二手房租金回报率,大致就是政府收储作为保障性住房的预期回报。如果以当前 2.25%的PSL利率或者2.3%的10 年期国债收益率作为国资的融资成本,截至 2023年11月,38个样本城市中,仅有14个城市的二手房租金回报率高于融资成本。其中最高的长春、长沙、哈尔滨,也只是比国资融资成本高90个bp而已。

再考虑到运营、维护等成本以后,在大多数城市中收购存量住房用于保障性住房可能会亏损。也就是说,收储可能导致城投平台的资产收益率进一步下降。而在土地财政降温、化债持续推进的情况下,地方是没有大规模举债、出资空间的。

所以,报告给出的结论是:地产收储,是一件低胜率、高赔率事件。只靠地方城投是不行的,只有等到中央层级释放直接参与地产收储的明确信号,那才是真正的拐点。

从这个角度,我们来理解这次会议提到的“解放思想”,接下来,地产库存出清的招数可能会持续升级。比如,央行加大力度。方正证券的测算,现在的保障房再贷款额度是5000亿,如果考虑到期房20亿平的广义库存,在月均7850万平的销售速度下,去化周期降至18个月,需要下降到14.1亿平。对应收储约6亿平,按7折计算,对应资金规模高达4.2万亿。或者,再提高货币化安置的比例,二手房契税补一半,新房契税可以全免,降低二手房不满二的增值税税率。

从简单直接粗暴的需求侧刺激,到重点关注。

上一期跟大家聊过,从2021下半年到现在的调整已经持续3年,药只要不停,楼市企稳只是时间问题。但是,企稳要分什么姿势。所以不要误会我的观点,企稳就是走老路吗?不,正好相反。

所以那天我在吉屋网区回复一个朋友:未来95%的房子都没有价值。大家可以看看每个城市的挂牌房源分布。房龄的长短,物业的好坏,小区周边配套,地段所属的客群,户型是不是奇葩,外立面有没有溢价。。。随着新房供给剧烈收缩,符合以上标准的好房子,会越来越少,也会越来越抗跌。

这句话的另一面是:差房子,会越来越多,会越来越便宜。这是楼市从大起大落的V型,到L型企稳的过程,也是房子从投资品向消费品过渡的过程。

年销17亿平米已经不可能了,一年卖地8万亿也不可能了。那些数字,都是历史。

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