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天津楼市陷入“反人性”周期
天津楼市的容量，还在收缩。这是一种“热胀冷缩”，并非基本面改变，而是心态环境变了。无论是“热胀”还是“冷缩”，都是极值，都不正常，需要回归均值。眼下，全国新一轮救市开启，越挫越勇。北京调整五环外限购；天津调整市区限购；深圳除罗湖、福田、南山外解除限购；无锡公积金二套首付降至20%；武汉执行“认房不认首套贷”……这些举措都是解决情绪问题，让楼市回归均值。一旦高层对“去库存”认真，别怀疑，“热胀”一定会来。超跌与超涨，是房地产天然的属性，改不了。 “冷缩”才是真正的买房时机，但也反人性。
“两头翘”的天津楼市
在重度观望和缩量之下，天津楼市又出现“两头翘”。刚需在买，等房用、等房住；有钱人也在买，手里一堆便宜钱，与其投资，还不如买豪宅。天津成交量高的板块，单价最高也就2万左右。连单价8000多的东丽湖都能排进板块TOP。体北金茂府套均929万的房子，单月能签约24套，成交额市区第一。够魔幻吧。4月板块成交量NO.1：海教园！干掉了空港、干掉了中心商务区，海教园“发飙”了。保利西棠和煦签约117套。今年单月过百套，含金量绝对纯。如果中铁建花语天宸还有房在售，那海教园更是遥遥领先。马上，3个新盘接棒：中建悦庐棠墅、中铁建花语天境、保利二期。海教园今年能持续高热，除了教育优势外，还有两个原因：❶ 吃到产品换代的红利。保利和中铁建用“加量不加价”的三代产品，打赢市场。不仅吸引了学区需求，也把海教园、咸水沽的改善需求激发了。❷ 市区没有200万的合适供应。去年，路劲太阳城200万能买到“现房+九年一贯制+市区学籍户籍”。清盘后，这种选项消失了。200万兼顾居住和教育，只有海教园最合适。
供需关系的扭转
金隅金成熙府、龙曜城，4月分别成交47、36套。河北、红桥的购买力明显在外溢。南仓的角色，与津滨大道、中北镇、双林是一样的。外围的刚需，每月平稳进场。100万的“平价版学铁商”，恐怕就是金钟街了。金地万悦城依然是销冠，签约45套。金隅金玉府“以价换量”，高层特惠到1万/平米，签约27套。想不到，东丽湖的成交量竟然高于大多数板块。金融街听湖小镇签约39套，现房在售，洋房72万起。东湖嘉庭，房价“破发”了，小高层78平米仅50万起。东丽湖的新盘天津翡翠公园，单价6100元/平米起，“价格新低”。没有卖不出去的房，只有卖不出去的价。虽然刚需、刚改板块是“流量王”，但考虑到人口结构变化，未来紧邻市区的改善板块，才有长期价值。但恰恰眼下改善的观望情绪最重。8次复访、7小时的谈判……也下不了决心买房，纠结啊。买房人自己都说“价格能接受，产品地段也认可，但真是不敢买，怕站岗……”供应在，需求也在，只是无法“一拍即合”。但需求正越积越多，核心区供应并未超发，土地出让“暂停”。供需关系，永远是最基本的底层逻辑。而情绪扭转，就是一个月的事。
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