河西新梅江降价分析

来源：吉屋发布时间：2024-03-22 11:11:05

小阳春系列一：为什么本轮降价从河西开始？

从上周开始，河西新梅江的多个项目价格大调整已经彻底的搅乱了河西新房的整个市场的价格体系。从周五开始，我就开始给大家预警，河西的新房价格体系正在崩塌。到周五晚上，中海放出大招。河西本轮房价大调整的逻辑是什么？南开会不会跟进？还有哪些区域正在进行系统性的价格调整？河东、河北什么时候会降价？会不会有比较好的入市时机？本周我们将连续5期给大家分析各个区域的形势。今天我们还是说河西。

第一个大家要看明白，河西潜在的土地供应量是非常大的，新梅江还有一大片未开发，柳林、陈塘也正在大面积开发的路上。所以河西的新房供应基本上是连成片的，这一点和南开的插花地是不能相比的。第二个就是新梅江的价值逻辑。其实最早的时候，万科的柏翠园、金侨的新梅江壹号基本上都是定位为河西的改善性项目，并不是所谓的高端项目。本质原因是区域的位置配套它不支持。

小阳春系列二：河西新梅江的发展现状

后来新八大里卖完了，河西一下子没有新盘供应，才让新梅江的仁恒、绿城、中海搭上车，价格也持续的攀登，把一个普通区域炒成了河西的高端盘聚集区。这个板块的价格虚高，我们已经连续说了有两年时间了。现在中海的学府源境率先降价，因为这个盘本质上属于小海地的小二楼地块，不属于新梅江板块，离老梅江更有5公里左右。而且这两个区域配套也是完全不一样的。老梅江的配套属于紫金山路友谊路板块，而这边则是小海地洞庭路板块。这两个区域的价值是不可同日而语的，自身配套和区域是一方面。

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更重要的是，新梅江的空地实在太多了，按照目前的开发节奏，15-20年都不一定把这个区域开发完。河西目前还没有能力承载这么大规模的高端改善楼盘，因此新梅江必将回归学区和改善的属性。现在城投的梅江和悦格调馥颂即将有新品加推，中海自己的F7地块也在规划中。学区统一的都是师大二附小和四中。据小道消息，新梅江和陈塘板块今年还将有5-6块地可以供应。可以说本轮降价只是新梅江的开端，绝对不是托底。

小阳春系列三：新梅江的未来展望

从整个河西的发展来看，目前新梅江在高端豪宅领域的竞争力被体北碾压，虎视眈眈的老八大里板块也将在今年下半年入市，到时候新梅江的高端地位将彻底不保。不传播焦虑，只探讨市场动态。天津买房几百万的事，一定要咨询买房大实话。