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天津城市发展的重心，已经大掉头
近年来，天津城市发展的重心出现了明显的变化。过去，天津一直以摊大饼建设新区为主，但现在却回归到在城区内填空的方式。这种变化带来了许多好处，但也引发了一个隐患。
“土地掉头”
根据数据显示，2023年出让的土地中，有48%位于城区内，而2022年的占比仅为22%，扩大了一倍多。其中，市区土地成交占比高达28%，比2022年的13%翻了一番。市区的土地成交占比连续5年上涨，呈现出强劲的回归势头。2023年成交的土地中，有10宗都是城市更新项目，以市区核心地段为主，这些土地具备了位置好、产品好、价格好等优势。
“买房人掉头”
随着土地政策的变化，政府和房企都开始回归市区，买房人也纷纷“掉头”。近5年来，市区新房成交占比一直在扩大，到2023年已经达到15%。市区新房成交量的涨幅也是最高的，达到了47%。相比之下，环城区的新房成交占比只有19%，是最低的。这种市区回归的趋势刺激了房企回归核心区拿地，同时也倒逼土地供应再次向环内靠拢。根据365房地产研究机构的年终调查显示，2024年买房人首选的置业区域为和平、河西和南开，与年中调查相比，南开的占比上涨了10%。环城区最受关注的是西青区，但占比仍比年中下降了11%。
环城区的隐患
随着市区的发展回归，环城区面临着配套建设暂缓的风险。学校、商业、地铁等配套设施很可能面临兑现风险，因为没有足够的人口支撑，配套建设的边际效益会降低，建设速度也会放缓。过去几年土地财政驱动新区建设的模式已经难以继续，市区卖城市资源，而环城卖发展的模式也面临着困境。有些环城区板块已经在卖“半成品”，365房地产研究机构的测算显示，25个重点板块中只有12个板块的成品指数达到了及格线以上。这意味着买房人花费购买配套不完善的房产，承担了更大的风险。
城市发展需要三方协同
城市的发展建设需要政府、房企和买房人三方协同。现在，这三方都掉头回归市区，但这也给环城区带来了一些问题。作为地产媒体，365淘房通过记录板块的发展，建立专属的《城市档案》，为买房人提供参考。如果一个板块的发展指数一直较高，说明该板块的价值持续叠加，购买风险较小；而如果发展指数一直偏低，说明该板块的建设缓慢或停滞，建议停止购买。通过客观的记录，365淘房帮助买房人避开风险。
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