新房市场成交回升，全年微降，一线城市表现韧性

一、12月成交如期“翘尾”，全年成交规模微降

2023年12月，新房市场成交量出现了如期的“翘尾”现象，但全年的成交规模却微降。尽管在供应量稳步增加、政策利好不断释放以及房企加大促销力度等因素的推动下，12月的成交热度有所回升，但成交规模仍然低于上半年的月均水平。根据吉屋网数据研究中心的监测数据显示，2023年12月，重点监测的30个城市新建商品住宅销售面积为1423.82万平方米，环比增长了29.8%，同比下降了6.7%。

从全年成交走势来看，成交量呈现出“前低后高”的特点。在前期积压的购房需求迅速释放的推动下，一季度的成交量逐月上升。然而，进入二季度，楼市复苏的持续性开始逐步减弱，尤其是从7月份开始，成交量基本维持在低位状态，每个月的成交规模都低于1500万平方米。据吉屋网数据研究中心监测数据显示，2023年，重点监测的30个城市新建商品住宅销售面积为17046.38万平方米，较2022年下降了3.3%，降幅较上年收窄了约29个百分点。虽然全年成交规模创下了近六年来的新低，但降幅明显收窄，呈现出企稳的态势。

二、各等级城市单月成交环比全线上升，一线累计同比微降显韧性

在各等级城市中，12月单月新房成交量全线上升，但全年成交量累计下降。其中，一线城市表现出了韧性，单月成交量同比环比均有所增加，而全年成交量同比下降的幅度最小。数据显示，2023年12月，一线城市的新建商品住宅销售面积为270.38万平方米，同环比分别上涨了4.7%和13%，而全年销售面积微降了0.3%。12月份，北京和上海相继出台了降低首付、降低利率、放宽普宅认定标准等新政策，迅速带动了市场升温，成交量出现了积极变化，并对一线城市的整体成交量产生了一定的拉动效应。相比之下，深圳的新房成交表现相对较弱，单月环比和全年同比均呈现下降趋势。

二线城市的去化速度加快，12月的“翘尾”幅度略微领先，但全年成交量仍然低于去年。数据显示，2023年12月，二线城市的销售面积同比环比分别上升了1.3%和36.4%，而全年销售面积同比下降了2.6%。从单月成交量来看，大多数城市的环比成交量保持上升趋势，而同比成交量的涨幅较少。综合全年成交情况来看，监测的13个二线城市大致可以分为三类：青岛、武汉等城市在12月份集中发力，但全年成交量仍然面临压力；重庆、杭州、长沙、温州、西安、成都等城市的成交量稳步增加，成交力度近乎均衡，全年成交量稳中向好；苏州、无锡、南京等城市的购房需求释放不足，成交量受到推新影响较大，全年成交量下降的压力明显。

三四线城市的成交量在12月份普遍出现小幅“翘尾”，全年成交量承压。数据显示，2023年12月，三四线城市的销售面积环比上涨了23.6%，同比下降了44.7%；而全年销售面积同比下降了9.5%。从单月成交量来看，大多数城市的热度有所回升，环比涨幅主要集中在10%到30%之间，而同比涨幅的差异明显。综合全年成交量来看，有一半以上的城市的去化速度较慢，同比下降。此外，尽管2023年三四线城市的政策放松步伐较快，政策环境明显宽松，但全年成交量的下降幅度仍然大于一二线城市，实际购房力仍然不足。

三、12月单月供应稳增，全年供应规模继续走弱

12月份，新房供应量持续增加，但全年的供应力度不足。从12月份的新房供应情况来看，房企持续推出新项目，供应量稳步增加，但仍然低于以往同期的供应水平。根据吉屋网数据研究中心的监测数据显示，2023年12月，重点监测的15个城市的批准上市面积为880.6万平方米，环比小幅上升了4.2%，同比下降了19.4%。截至目前，供应量已连续七个月同比下降。

从全年供应规模的走势来看，推新力度明显增加主要集中在3月、6月和9月，这三个月的单月供应规模都突破了1000万平方米，而其他月份的供应量都保持在较低水平。全年供应力度持续减弱，供应规模创下了近六年来的新低。根据吉屋网数据研究中心的监测数据显示，2023年，重点监测的15个城市的批准上市面积为9848.1万平方米，较去年下降了10.8%。

四、12月库存量环比小幅上升，同比“五连降”

2023年的库存消化速度相对较慢，年末的库存量仍然处于历史中高位水平。根据吉屋网数据研究中心的监测数据显示，2023年12月，监测的15个城市的新房库存面积为12483.23万平方米，环比增长了1.2%，同比下降了3.6%，同比已连续五个月下降。从近两个月的情况来看，在供应持续增加、去化速度不足的情况下，库存量开始积累上升。与去年年底相比，今年12月的库存量呈现小幅下降的态势，去库存的效果略有显现，但目前的库存量仍然处于历史中高位水平，去库存的动力仍然需要进一步加强。

从各城市的库存情况来看，一线城市中，深圳和上海的库存压力较大，主要与这两个城市的供应量稳步增加，但去化力度一般有关；北京和广州相对取得了一定的去库存效果，库存量的同比下降幅度在10%左右。

在二三线城市中，库存量的环比增加受到短期供应增加的影响。其中，青岛、长沙和温州是环比涨幅较大的三个城市；合肥、重庆和福州三个城市的库存量比上个月有所下降，降幅都在3%以内。从同比来看，合肥和温州的涨幅最大，同比都增长了超过20%；南京、苏州和重庆的同比跌幅最大，跌幅都超过了20%。这可能与合肥、温州等城市全年的供应缩减明显，库存消耗机会增加有关。