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2023年到底该不该买房？最近这个问题突然多了起来，才知道年关将至，2022年马上就要结束了。盘点2022年，似乎没有什么值得怀念的，全国各地被疫情折腾得够呛，收入下滑，资产下跌，无论穷富大家的日子都不好过。2022年，我们完成了改开后力度最为猛烈的扭转。严打金融、互联网、游戏、教育等高光行业，到全然不提。对房地产的滴水不漏，到大水漫灌。最重要的是抗疫，短短一周时间，我们实现了高速公路的漂移过弯，一路火花带闪电。
通过这两年的兜兜转转，我们发现：市场需要资本，更需要信心，大船转舵需要时日积累，共同富裕道阻且长。12月伊始，连续三年的疫情画上了政策的句号，最大的不确定性有了确定性的改变。信心底出现，这或许是给予2023年最好的礼物。接下来子木分别从政策、行业、购买力三个角度跟大家聊聊明年的楼市。
01 政策大底
很多人问，前几天政治局会议召开对房地产只字未提，这是不打算继续救市了吗？并非如此。理论上，现在已经进入了政策的历史大底，无论是购房门槛还是房贷利率都很难继续下降了，政策篮里的工具只剩下了全面棚改货币化。这时候靠的是全国各地自发性的表演，能不能复苏就看个人本事了。比如武汉跟着出台了政策，二环外解限购到年底；厦门岛外解除限购；南京刚刚也出政策，二套首付降至40%……前段时间预测二线城市加码放开限购，已如期上演，接下来在首付层面会继续向下调控，刚需20%首付是主流，二套30-40%是常态，购房门槛相应是历史最低位。但楼市能不能好起来，并不看成本，而是信心和收入。信心是对房价止跌上涨的预期，而收入就是实实在在的背杠杆能力。我记得2012年到鄂尔多斯康巴什新区考察，来到一个远方亲戚家，他的车库里停着3辆路虎2辆卡宴，然而他接我时开的却是桑塔纳。他跟我说，房地产泡沫破裂之后，他从十几套房的户主变成了负资产，所有钱都跟着地下钱庄覆灭了。一个月收入连5000都没有，哪有钱养路虎呢。这跟当下一个道理，大疫三年对收入打击严重，纵使你告诉刚需，现在买房历史大底，只赚不赔，但刚需也会摇摇头，他们扛杠杆的信心如同当下的经济一般低落。所以在政治会议中，我看到最多的字眼是：全速搞经济。最近几次大会的提法，已经完全忽略了发展“高质量”这三个字，而是想尽一起办法拉动经济，意味着2008年以后的“抓住耗子就是好猫”的时代彻底来临了。刚刚国统局又公布了数据，11月CPI持续下滑，滑坡至1.6%，这意味着当下消费力已经进入冰点时刻，比通胀更严重的通缩似乎在跟我们招手。这也给了接下来降息放水提供了有力的基础。放的水，一部分会给大基建，全国各地继续用投资强拉动经济，一部分会给中小微企业，尤其是代表实体经济的工业体系。最近广东、浙江、江苏、四川，四大省份均启动了“千团万企”抢订单行动，地方政府包机，带着企业家们到全球各国抢订单。沿海城市以及西中部大市有成熟的产业链体系、强大的物流系统、相对廉价的劳动力基础，在全球依旧具备抢订单的竞争力，尤其今年被能源危机搞得乌烟瘴气的欧洲，对大陆更是趋之若鹜。这就是经济发达省份能实现超快经济复苏的原因，强市有工业基础，也会受到政策眷顾，可以最早最大化利用杠杆。而后面的三四线城市，只能哆哆嗦嗦手里捧着个房地产，眼巴巴等着看着。
02 胜利者游戏
大疫三年，最后的胜利者一定是“获得和使用杠杆能力”比较出众的一批人。因为打击最严重的是低收入人群，而放水给出的杠杆第一承接者只能是高能级城市和中产以上群体，这是三年最直观的结果。城市与城市之间，个人与个人之间的财富将出现比较夸张的分化趋势。
举个例子。
20年前A城市和B城市房价相同，都是1万/平米，但20年后，A城市运用杠杆发展基建，巩固产业虹吸人口，房价涨到3万/平米，而B城市因为多种原因停滞不前。这时候A城的人口均富会甩开B城好几条街，聚焦到家庭和个人，财富也在加速拉大，如果一个人在A城把房子卖掉，去B城生活，就是一种降维打击。这是前20年的剧本，是否会在2023年上演，我认为可能性极大。因为目前裁判员已经承认了城市群与大省会的发展战略。不再提及西部大开发，也不再顾忌东北振兴，而是全速对五大城市群不计后果的拉动投资。跟日本、美国一样，未来的中国年轻人可进可退。想进，就去大城市奋斗，条件艰苦但机会较多，想退，就去小城市养老，舒适自由，过云淡风轻的神仙生活。2023年出现的烂尾楼的概率会无限趋近于0，这是三番五次保交楼的结果。但现在开发商在获得银行的杠杆之后，并不会大张旗鼓的继续配置土地。从最近各地的土拍行情可以看出，参与的依然以国企、央企和城投为主，大多数民企还在回血阶段，今年年底大量去库存，才能在2023年拿地。这意味着库存会出现不会出现大范围的上行，尤其是核心城市新房的开盘数量明年不会太多，这对于二手市场是一种变相利好。
03 成体系的思路
对于2023年的楼市，改善房会迎来一波势，而刚需房会持平或者持续回调，学 区房依旧火热。无论是投资还是自住，改善房年底是一次比较好的上车机会。对于城市来说，2022年才开始回调房价的，谨慎买。因为一个城市房价回调的周期，不会以一年为单位，典型如今年才开始回调的南京和杭州。对于已经连续回调接近2年左右的，并且房价整体回调幅度在30%以上的，可以考虑买，比如武汉、深圳、天津等等。而对于国家重点布局的国家级新区，比如海南、珠海、前海等等，接下来会有一波避险的热钱涌入，局部会出现投资热。尤其珠海，封关咫尺，作为大湾区的自由贸易岛会联合澳门走出新模式的经济路径。疫情有周期，经济有周期，房地产也有周期，万物都逃离不了周期的跌宕起伏，而现在正是周期的转折期。
所以不要一味的看空或者看多，而是能在两者之间聚焦于微观概念，根据自身的情况做出合理的资产与杠杆配置，这才是买房思路成体系的表现。了解售楼处成交底价和最新折扣优惠情况，可拨打页面免费400电话进行咨询。
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