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受新冠肺炎（COVID19）疫情，零售业和餐饮业的“春节黄金周”成为泡影，街面上除了百货店以及部分生鲜店，几乎所有商铺都贴上了共克时艰的封条。中小企业收入明显下滑，办公室租金和员工工资成为目前企业需要承担的主要成本。2020年，商办市场注定是极其艰难的一年。
写字楼市场现状：需求疲软、租金下行压力、空置率上升风险、中介带看难度增加
2019年滨海新区写字楼市场冷淡，全年净吸纳量约4万㎡，同比下降86%，写字楼市场陷入发展瓶颈。2020年一季度，“新冠”疫情的到来为新区写字楼市场带来了新的挑战。
数据来源：凯成研发中心
对于企业租户而言，节后复工让远程和家庭办公成为目前大多企业租户的首选，办公室租金和员工工资成为目前企业需要承担的主要成本。企业复产复工推迟，使得大量中小企业收入下降，现金流枯竭。严峻的经济环境下，写字楼市场将面临租金下行及空置率上升的压力。
对于开发商而言，需要承受的经济压力也相对严峻。其一，为了应对疫情，避免租户流失，则需提供更加健康安全的办公环境，这样势必会支付更多的成本在楼宇防疫和管理层面；其二，受疫情爆发影响，许多开发商的在建项目都处于停滞状态，由此带来的经济损失也不容小窥；其三，疫情尚未结束，大部分企业租户都处于敏感期，使得原本正在选址和扩张需求都处于暂缓状态；其四，很多楼宇出于安全的角度，实行封闭式管理，行业的渠道中介带看会非常不方便，导致带看体验下降，成交率降低。
写字楼发展机遇：政策救市、新冠带来的机遇
应对疫情，政府出台多项举措来缓解企业面临的经济压力。目前天津市复工率已达到62%。
“新冠”疫情的到来，无论是业主方还是租户方都开始深思更加健康和合理的工作环境和模式。能为企业提供灵活办公模式的租赁策略将成为租户选址的必要考量因素。未来，支持灵活办公模式的远程虚拟、互联互通、大数据等技术领域将迎来更多发展机遇。同时相关领域如远程医疗、在线问诊、医药健康、线上教育、企业服务、生鲜电商、线上娱乐等行业也将迎来更多发展机会，或将为写字楼市场带来新的租赁需求。
未来趋势：短期受挫不可避免，长期产业规划将利好写字楼发展
由于目前新区疫情尚未消退和持续受到经济下行压力影响，我们预计，短期内租赁需求将继续放缓，租金水平也将继续小幅下降。但是，天津并非本次疫情的主要爆发区，加之在政府的严格防控和力度强大的背景下，我们预计长期来看此次疫情对新区写字楼市场影响不会太大，市场将在两到三个季度后逐渐回暖。
2018年12月鸿忠书记参加滨海新区开发开放领导小组会议时提出“滨海新区发展作为决定天津发展命运的关键”；2019年初滨海新区提出新的区域发展目标，“加快建设繁荣宜居智慧的现代化海滨城市”，天津向滨海新区下放625项市级权力事项；2019年底，《关于加快推进新时代滨海新区高质量发展的攻坚行动方案》正式出台，市委市政府决定，通过设立“两个一千亿”滨海新区高质量发展专项资金及基金用于新动能引育。滨海新区十四五产业高质量发展道路已然开启，战略性新兴产业和高新技术产业发展将带动新区写字楼租赁市场发展。
综合来看，此次疫情对新区写字楼租赁市场成交营销虽不可避免，但不用过于悲观，长期来看，高质量产业发展规划将利好写字楼发展。未来，从租户层面来看，租户在写字楼选址时，将对办公楼宇的中央空调、新风换气系统和硬件水平提出更高的要求，也更加看重业主能否在非常时期为其实现灵活的办公环境提供应急策略支持。而对于开发商而言，拥有更高的楼宇硬件设备、智能化、人性化和优质的物业管理水平将成为其未来发展的主要竞争力。
下期预告：疫情黑天鹅，滨海新区商办市场路在何方？
（商业篇）
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