还迁房和商品房都有哪些区别?

来源：吉屋网发布时间：2018-08-30 11:50:59

还迁房和商品房都是很常见的一种房屋类型。对于大多数购房者来说不是很清楚两者之间的区别。买房前，购房者需要弄明白还迁房和商品房的区别，利于后期选择。

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新房购买指南一、商品房

商品房指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司（包括外资企业）通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。按法律、法规及有关规定在市场上自由交易。

新房购买指南二、还迁房

还迁房是开发商征收土地时，赔给还迁户的房子。每一个楼盘基本都有还迁房，一般还迁房的售价都普遍低于商品房的售价，有房产证的还迁房是可以上市交易的。
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新房购买指南三、商品房和还迁房有何区别？

1、在房屋价款方面，商品房与拆迁房有区别
商品房可立刻上市，而且可以在银行做抵押贷款；
国家政策规定还迁房是不含土地转让金，价钱相对低廉且有小产权之说，所以还迁房与商品房区别还是很大的。拆迁人以还迁房补偿被拆迁人的，补偿房屋由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价钱，并依照经济适用住房政策管理。

2、商品房和还迁房买卖双方的关系不同
商品房的置办基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，房屋的价款在合同中商定；
而拆迁安排房屋的置办基础是拆迁单位和被拆迁人签署的拆迁补偿协议，房屋的价款在协议中进行商定。
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新房购买指南四、买卖还迁房的注意事项

1、无房产证
若卖方只有还迁协议，并无房产证，在做二手房交易时是不能在房地产交易所做公证过户和改名的。因为该还迁协议只是业主与发展商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管局的认可。因此双方进行交易时，只能是在公证处做公证交易，所以到底是房产证还是还迁协议需要特别注意。

2、付款有风险
许多还迁房的业主都要求必须收取一定金额的订金，甚至先收80％～90％的楼款，作为客人购买该套房子的保证，剩余的在真正过户交易后再付清。这种情况对购买者来说具有一定的交易风险，因为业主也不能保证什么时候能够真正过户。

3、注意产权问题和相关细节
部分还迁房取得真正的房产证时，可能在面积上与当初的协议面积有差异而导致要补钱，这种种的因素，都导致在同一楼盘中的还迁房要比商品房便宜。
综上所述，还迁房不是不能买，购买有房产证的还迁房是可以的，但是一定要注意房屋产权问题，尽量选择有信誉的大型中介公司咨询，尽量避免一些不必要的麻烦和损失。

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