戴德梁行物业评估 为中国长租公寓市场保驾护航

2018年1月10日——全球*的房地产服务商戴德梁行2017全年度天津市场回顾与2018展望媒体发布会圆满落幕。

发布会上，戴德梁行北中国区研究部主管魏东、北京公司企业服务部助理董事田偲凝分别就天津住宅、商业市场、天津写字楼市场进行综述；* 后，高 级董事、中国区估价及顾问服务部主管胡峰就中国住房租赁市场发展以及长租公寓资产证券化发表主题演讲。

住宅市场供过于求 区域性商业发展迅速

“在愈加紧缩的政策调控作用下，楼市的格局发生着变化，投机炒房的现象受到了扼制，天津市住宅成交量较2016年有明显下降，天津住宅成交量同比下降51.78%。截至2017年第四季度，天津新建商品住宅供销比为1.4：1，在较严的楼市限购政策下，新建商品住宅需求量减少，整体住宅市场呈现供过于求态势。”中国区研究部主管魏东分析道。

“商业方面，2017年，天津全市消费总体呈现稳中有进态势，消费质量悄然提升，文化娱乐、通讯等商品消费旺盛，其他业态均保持较好的增长态势。”

联合办公将颠覆传统办公租赁方式

近年来，为了推动经济结构调整和经济增长方式转变，以“优客工场”、“SOHO3Q”等为代表的众创空间，大批涌入市场，随着联合办公空间的不断扩张，市场对于联合办公的接受程度越来越高，联合办公品牌之间激烈的竞争使得消费者有了更多的选择，从而逐步实现联合办公的核心价值—共享经济时代的优质服务。预计未来良好的办公环境、灵活的租赁模式、资源共享与合作等优势，联合办公的出现颠覆了传统办公租赁方式。

住房租赁市场风口已来 物业估值做好风险防控

高 级董事、中国区估价及顾问服务部主管胡峰分析了租赁市场现况并对长租公寓未来前景进行展望。截止2016年末，我国流动人口高达2.45亿人，在今后一段时期，大规模的人口流动仍将持续，对比国际大都市住宅租赁市场，租赁供给远低于国际大都市水平。虽然目前房源少有、核发区域优质物业紧俏、拿房成本高企以及盈利困难、利润周期较长等问题也成为住房租赁市场的主要发展阻力，但近些年在政策利好与需求旺盛的大环境下，包括开发商、酒店、中介机构、互联网企业及金融机构等纷纷进入国内长租公寓市场，租赁住宅市场发展前景大有可期。

在发展租赁市场同时，从物业估值层面对租赁住宅资产证券化项目的风险防控十分重要。通常关注以下几个关键因素：

· 采用不同租赁方式时，租金是否市场化？

长租公寓初期运营现金流不稳定，企业通过运营关联公司签署整体租赁协议的方式整租物业，可在物业运营初期阶段实现稳定现金流。但此种方式若通过运营关联公司签署了非市场化租金将会影响估值的风险，所以需对市场租金进行调研分析并出具专业意见。

· 长租公寓应选用何种评估方法？

因长租公寓对外出租，而REITs估值要看持有*所反映的价值，通常有租金等经济收入的，应当选用*法作为*主要的估价方法。

· 物业是否有转让限制？

租赁住宅作为标的物业，需核心关注其在权属上是否有“N年内不可转让”或“不可分散出售”等出售限制，同时需谨慎分析比较法的适用性，并选择可比的市场案例做比较。比如物业不能散售，应用市场比较法时需考虑整栋销售的价格。

· 租期较短，未来现金流如何确认？

租赁住宅租期大多为1个月-1年，未来现金流较大程度依赖于市场情况，需要对物业所在市场情况及竞争性物业做详尽的调研分析，同时，租赁住宅受经济外部性影响大，需要对相关产业市场做详尽的调研分析。

发布会尾 声，戴德梁行各位领导与在场媒体嘉宾进行精彩的答记者问环节后，戴德梁行高 级董事、中国区估价及顾问服务部主管胡峰总结道：“房地产评估机构在不动产资产证券化中发挥着重要的作用，物业评估是保护*者合法权益，做好风险防范的重要手段。”